Ca y est! Apres de nombreuses recherches, des débats interminables entre collègues ou en famille, tu as enfin fait ton choix entre acheter ou faire construire ta maison individuelle. Tu veux une maison neuve et la garantie que du premier rendez-vous à la remise des clefs, il n’y aura pas de mauvaises surprises.

Pour être serein et vivre paisiblement ton projet de construction, il y’a quelques étapes essentielles a respecter si tu souhaites que le chantier de tes rêves ne vire pas au cauchemar.

Comprendre le déroulement de ton chantier t’armera immanquablement lorsque tu solliciteras des constructeurs de maisons individuelles.

 

 

Concevoir sa maison, choisir son professionnel, adapter son projet aux dernières règlementations, maîtriser les démarches administratives...

 

Etablir son budget global

Quand je parle de budget, dans le cadre d’une maison individuelle, il faut comprendre coût global du projet.

Faire construire ne se résume pas à acheter une parcelle constructible et une maison. Il y’a de nombreux frais annexes à ne pas négliger sous peine de voir ta magnifique future villa de 130 m2 avec jardin se transformer en T3 de proche banlieue… ce n’est pas vraiment l’idée première.

Donc, on est d’accord, la construction de ta maison neuve à un coût. Il est fonction de la qualité des matériaux que tu souhaites mettre en oeuvre, mais également de sa complexité structurelle. A titre d’exemple, le prix moyen d’une maison traditionnelle se situe autour de 1200€/m2 et 1400€/m2. Le prix moyen d’une maison contemporaine avec toit plat et d’immenses pans de mur vitrés se situe plus entre 1800€/m2 et 2000€/m2. Tu l’auras compris, bien identifier ta maison idéale est un bon point de départ pour établir le budget.

L’achat d’une parcelle est la seconde source de dépense évidente dans ton estimation.

Mais pour bien calculer ton budget, il est indispensable que tu tiennes compte des frais liés:

  • à ta parcelle par exemple, comme la viabilisation ou les frais de notaire,
  • au credit immobilier, si credit il y’a,
  • aux taxes induites par ton projet comme la taxe d’aménagement
  • Etc …

Trouver l’emplacement parfait

Voici le point névralgique de tout projet de construction, il représente le point de départ pour commencer des travaux, mais aussi le terminus pour toi … dans quelques mois pour emménager.

Si tu ne fais pas partie des chanceux qui possèdent déjà une parcelle (héritage ou autre), alors tu peux t’orienter vers un petit bout de terre en lotissement ou isolé.

En lotissement, tu as la garantie que c’est une parcelle constructible et viabilisée.

Hors lotissement, donc isolé, il est indispensable de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) pour s’assurer que c’est constructible.

Un bien foncier dont la localisation est idéale (proche des commerces, transport, services publics) va souvent de pair avec un prix élevé. Il faut parfois peser le pour et le contre même si un tel emplacement géographique est un gage de sécurité en cas de revente ou d’investissement locatif.

Vérifie également la présence d’argile dans le sol grâce aux cartes du Bureau de Recherches Géologiques et Minières afin de savoir si des fondations spécifiques seront nécessaires pour la réalisation de ta maison individuelle. Tu t’en doutes, ça a un coût qu’il faudra prendre en compte lors de l’achat.

Avec qui faire construire

Encore une fois, plusieurs choix s’offrent à toi.

Si tu as une âme de manager, un esprit organisationnel sans faille … ou bien que tu es au chômage  avec énormément de temps à consacrer a la construction de ta maison , alors tu peux coordonner toi-même les diffèrent corps de métier.

L’ alternative, si tu souhaites choisir individuellement les artisans qui vont réaliser ta résidence principale est de passer par un maitre d’oeuvre (ou architecte) qui prendra la gestion du chantier en ton nom.

Enfin, la plupart des particuliers contactent un constructeur pour la simplicité du processus avec un unique interlocuteur pour la durée du chantier. L’ensemble des garanties imposées par le contrat de construction d’une maison individuelle telle que la garantie biennale ou la garantie decennale sont protectrices et rassurantes pour les « non-initiés ».

Toutefois, tous les constructeurs ne se valent pas. Personnellement, je conseille plutôt les professionnels implantés localement depuis plusieurs années. Vérifie aussi qu’ils ne sont pas sous procédure judiciaire (verifier auprès du greffe du tribunal de commerce pour quelques euros).

Concevoir sa maison sur plan

L’idée, en souhaitant faire construire ta maison, c’est de créer ton « chez-toi », une maison qui t’est propre. Et bien, on y est. C’est ici que ça commence et que tu vas pouvoir marquer la différence auprès du voisinage.

Maisons neuves cubiques, écologiques ou traditionnelles, la tache n’est pas forcement évidente.

Il faut savoir combiner les contraintes liées au choix de ta parcelle (pente, exposition, géométrie), les contraintes réglementaires d’urbanisme, son budget et ses envies.

Autant te dire que c’est une longue partie de Tetris qui commence, mais tu n’es pas tout seul et le professionnel que tu as choisi est la pour te conseiller.

Les constructeurs disposent la plupart du temps de catalogues bien fournis de plans de maison prédéfinis. La réflexion (ou l’inspiration) est donc plus facile. Toutefois, il faut garder à l’esprit que chaque modification structurelle à un coût certain.

L’obtention du permis de construire

Pour déposer ton permis de construire, il faut te rendre à la mairie de ta future commune munie d’un dossier complet. Il comprend, entre autres, le plan cadastral de ta parcelle, le plan d’implantation, les coupes et élévations de la future maison, etc…

Tu retrouves tous les documents à transmettre dans le formulaire CERFA 12393*01.

Le délai réglementaire de réponse à une demande de permis de construire est de 2 mois. Il peut être étendu à 3 mois sous conditions particulières.

La proximité d’un bâtiment historique  peut également engendrer un allongement de ce délai.Tu es obligé de soumettre ton projet  à un architecte des bâtiments de France.

Encore une fois, cette démarche n’est pas nécessaire si tu passes par un constructeur.

Il se chargera de ces formalités pour toi.

Valider le plan de financement

Courtier ou banquier pour obtenir le meilleur taux? C’est une grande question…dont personne n’a la réponse.

Choisir l’un ou l’autre est surtout une question de tempérament ou de relationnel.

Tu es souscripteur de la même banque depuis l’âge de 16 ans. Tu as de bonnes relations avec ton banquier. Ton comportement bancaire est correct. Il n’y a aucune raison pour ne pas te proposer un crédit immobilier avec un taux concurrentiel. Afin d’éviter que tu domicilies tes comptes chez un concurrent, il est préférable de te proposer un crédit intéressant.

Passer par un courtier, c’est plutôt rechercher la tranquillité d’esprit et le gain de temps.

Tu bénéficies de son expertise et de son réseau auprès des banques. Il effectue les démarches pour toi et t’évite de te déplacer de banque en banque pour négocier ce fameux « meilleur taux ».

Concernant ta capacité d’emprunt, en général, elle est calculée  par la règle des 33% d’endettement. C’est le pourcentage « maximum » d’endettement  toléré par les organismes bancaires par rapport à tes revenus nets. Toutefois, si les revenus du foyer sont assez conséquents, les banques peuvent analyser ton « reste à dépenser ». En résumé, suivant la composition de ta famille, après déduction de tous les crédits que tu as contractés, on analyse ce qu’il reste sur ton compte. Si c’est suffisant pour que tu puisses vivre convenablement, ton crédit peut être accepté. On ne tient pas compte de cette règle des 33%.

Attention! Pour l’obtention de ton prêt, les organismes financiers exigent que tu souscrives à une assurance dommages ouvrages. Cette assurance accélère la procédure d’indemnisation en cas de sinistre survenu après réception du chantier. Ça rassure les banques sur leur investissent en vérifiant ta capacité de recouvrement du crédit. Si tu ne paies plus ton crédit, le banquier saisit ton logement en bon etat de fonctionnement.

Suivre son chantier

Après lecture très attentive de la notice descriptive fournie par ton constructeur, tu signes un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il est très important de suivre l’avancée du chantier étape par étape pour identifier tout problème ou malfaçon rapidement.

Dans le cadre d’un CCMI, ces visites de chantier sont automatiquement programmées. Elles interviennent à chaque étape clé de la construction et donc, à chaque appel de fonds. C’est un moyen de vérifier que l’argent donné à ton constructeur correspond bien à ce qui a été réalisé. N’hésite pas à noter tout ce qui te semble suspect.

Hors de ces visites, le chantier est inaccessible et le seul interlocuteur que tu peux contacter est le conducteur de travaux. Son rôle est de coordonner le travail des artisans et de contrôler la qualité des travaux réalisés.

Mais ne t’inquiète pas, très souvent, tu peux organiser des visites en dehors des visites déjà programmées. Il te faut juste l’ accord du conducteur de travaux, pour prendre quelques photos par exemple.

Réceptionner le chantier

La dernière étape, la plus attendue, est la réception de chantier. Tu vas bientôt pouvoir emménager… si tout se pas bien, car il te reste quelques formalités.

Lors de cette réception, tu vas faire un tour complet de ta future maison et émettre éventuellement des réserves pour toutes malfaçons que tu as pu observer. Tu as 8 jours pour  pouvoir les emmètre. Il est également possible de se faire assister par un expert. Il sera peut être plus à même, avec son oeil aguerri, de déceler les imperfections qui t’auraient échappées.

Sache qu’une retenue de garantie de 5% du prix s’applique jusqu’à ce que les réserves émises soient levées.

En fin de réception de chantier, il ne te reste plus qu’à signer le procès-verbal de réception de chantier.  Tu es juridiquement chez toi.

Mais ne t’inquiète pas, tu n’es pas livré à toi même à ce stade-là. L’un des arguments de vente des constructeurs est l’ensemble des garanties qu’ils proposent après la remise des clefs.

Ta maison est couverte pendant 10 ans par garantie décennale contre toutes les malfaçons compromettant la solidité de la construction.

Tes équipements pouvant être dissociés de l’ouvrage en lui même sont protégés par la garantie biennale. Cela comprend par exemple ta VMC, tes toilettes, ta robinetterie.

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