Lorsque l’on a une idée précise de la  maison individuelle que l’on souhaite, il es parfois difficile de trouver le constructeur qui répondra à nos attentes. Que ce soit pour de l’investissement locatif ou pour sa maison familiale, il est possible de réaliser ces plans de maison même pour construire une maison à étage ou une maison écologique. Il existe de nombreux outils pour concevoir ses plans .

Voici le témoignage de Yoan L., qui a décidé de proposer son propre plan à son constructeur…

 

 

Concevoir sa maison, choisir son professionnel, adapter son projet aux dernières règlementations, maîtriser les démarches administratives...

 

Pourquoi est-ce que j’ai choisi de réaliser mon plan de maison moi-même?

Ayant déjà fait un petit investissement immobilier, nous avons aujourd’hui pour projet de faire construire notre future maison individuelle, mais notre situation professionnelle ne nous permettait pas d’emprunter.

J’avais donc réalisé moi-même un plan qui correspondait à nos projets de vie, notre maison familiale. Ce plan nous a permis à la fois de nous projeter dans notre futur chez nous, mais a aussi répondu à nos questions concernant la superficie minimum dont nous avions besoin.

Mais, aujourd’hui ça y’est! Ma compagne et moi-même avons signé un CDI et notre projet peut enfin démarrer. Nous avons donc rencontré un courtier en banque afin de savoir à quel budget nous pouvions prétendre.

Trouver son constructeur pour construire sa maison

Notre budget estimé, nous nous sommes donc dirigés vers différents constructeurs de la région Toulousaine afin de solliciter leur professionnalisme. Ils nous demandent d’abord dans quelle commune nous souhaitons habiter. Puis, quelle surface de terrain nous conviendrait?Et enfin, quels type et taille de maison individuelle voulions-nous (maison traditionnelle, maison contemporaine…) ?

Ensuite, ils nous demandent quel est notre budget ainsi que notre apport personnel, et nous proposent de réaliser une simulation d’emprunt avec leur partenaire financier. Dans notre cas, nous avons refusé. Notre courtier nous proposait une enveloppe financière plus importante que les différentes banques que nous avons sollicité, et y compris la nôtre. Notre budget dévoilé, le constructeur nous demande ce que l’on souhaite comme maison bbc en termes de superficie et nombre de chambres.

Les catalogues des constructeurs

Aujourd’hui nous sommes trois, mais d’ici peu nous serons quatre. Nous avons donc besoin de trois chambres, mais nous souhaitons une quatrième chambre pour pouvoir recevoir nos proches qui n’habitent pas à Toulouse. Le constructeur nous présente quelques modèles assez standards qui selon lui doivent rentrer dans notre budget options incluses, car oui, malheureusement pour notre portefeuille, ce qui pouvait nous paraître basique est très souvent en option. Vient alors la question des frais annexes que chacun nous a expliqués plus ou moins précisément. Je vais essayer de vous les détailler brièvement.

Les frais annexe quand on fait construire sa maison

  • Les frais de notaires / hypothèques et droits de mutation (environ 8% du prix du terrain)
  • Les frais de raccordements ou « branchements privés » , c’est-à-dire relier la maison aux différents réseaux indispensables à son fonctionnement (entre 3000 et 6000 €)
  • Viabilisation du terrain ( très aléatoire)
  • Frais inhérents au terrain (débroussaillage/dessouchage/enlèvement des terres…)

Tous ces frais peuvent facilement varier en fonction du terrain choisi, c’est certainement pour cela que les constructeurs nous dirigent plus facilement sur des lotissements, dans le but logique de limiter ces frais, et augmenter le budget. Car oui, en lotissements les terrains sont déjà viabilisés, débroussaillés, et une étude de sol est déjà réalisée.

Nous avons donc rencontré trois constructeur maison différents, et énoncé nos besoins et envies. Nous leur avons donc montré le plan que nous avons imaginé ainsi que l’aménagement intérieur. Mais d’après eux un plan personnalisé est plus coûteux qu’un plan type qu’ils ont à nous proposer.

À la suite de ces rendez-vous, ils nous ont tous planifié un nouvel entretien environ une semaine plus tard pour nous présenter des terrains censés rentrer dans notre budget. Et donc correspondre à nos attentes.

Notre enthousiasme s’est très vite envolé en constatant que nos critères n’étaient pas réunis.

En effet, nous voulions un terrain entre 800 et 1000 mètres carrés et avions cité trois ou quatre communes qui nous plaisaient. Or, nous avons visité des terrains sur des communes qui ne nous convenaient pas du tout. Si la localité était respectée, les terrains étaient tous nettement inférieurs à 800 mètres carrés. Nous leur avons donc fait part de notre déception et nous sommes demandés si nous n’étions pas trop ambitieux.

Après quelques jours de remise en question, nous avons cherché un terrain de notre côté.

Recherche du terrain à batir

Au bout de quelques semaines de recherches et de visites non fructueuses, nous avons flashé tous les deux sur un terrain de 1000 mètres carrés sur l’une des communes de notre choix et dans notre budget. Contrairement aux terrains que nous ont présentés les constructeurs qui sont tous en lotissement, celui-ci est diffus. C’est-à-dire qu’il est hors lotissement et dans notre cas, dans un quartier pavillonnaire. Ce terrain est issu d’une division parcellaire et viabilisé, ce qui limite considérablement le coût des frais annexes. Nous avons donc contacté les vendeurs afin d’obtenir des plans et avoir plus d’informations.

Les vendeurs du terrain étant des particuliers. Nous avons pu éviter de payer des frais d’agence, et avons fait une offre inférieure au prix affiché, celle-ci a été rapidement acceptée.

Le rendez-vous est pris chez le notaire afin de signer un compromis.

Mais voilà, pour revenir sur le plan de la maison, celui que j’avais fait ne correspondait pas à la configuration de notre terrain, c’est pour cela que j’ai dû refaire un plan.

Notre aventure nous a appris qu’il était inutile de choisir un plan de maison avant d’avoir trouvé son terrain, car c’est le terrain qui déterminera la forme et la disposition de la maison.  L’exposition du terrain a été selon nous le facteur le plus important pour la réalisation de notre plan. De plus, la forme du terrain, ainsi que le PLU (Plan local d’urbanisme) ne permettent pas de faire ce que l’on veut.

Outils et méthodes pour réaliser son propre plan

Une fois votre terrain trouvé, vous devrez étudier le plan local d’urbanisme. Le PLU, vous précisera clairement ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire.

Par exemple: il vous indiquera la surface au sol maximum de votre future construction. Attention! La surface au sol n’est pas la surface habitable, mais la superficie extérieure de vos murs. Ce qui veut dire qu’en fonction du PLU propre à chaque terrain, vous ne pourrez pas construire la superficie habitable de votre choix, en tout cas de plain pied. Soit vous optez pour une maison à étage, dans ce cas la surface de plancher sera nettement inférieure à la superficie habitable, donc aucun problème.

En revanche, pas de limitation sur l’esthétisme de la maison. Aucun frein de ce point de vue là. De notre côté, nous avons toujours été attiré pas la maison contemporaine.

Si vous souhaitez absolument une maison de plain pied vous devrez vous assurer de pouvoir construire celle que vous voulez. Exemple: vous trouvez un terrain de 500 mètres carrés avec un coefficient d’occupation des sols de 0,20. Vous pourrez donc construire 100 mètres carrés de surface de plancher, soit environ 95 mètres carrés habitables, ou alors une maison à étage, ce qui doublera la surface habitable.

Respectez-le PLU du terrain à batir

Le PLU, vous indiquera également à quelle distance minimale de la voirie votre maison devra être implantée, également si vous pouvez coller votre maison en limite de propriété ou encore la hauteur maximale de la construction. Parfois, votre potentiel terrain se situera dans une zone BDF (bâtiments de France), ce qui imposera une architecture et des matériaux bien précis, et engendrera donc un surcoût. L’exposition de votre terrain vous incitera sans doute à orienter votre maison de la meilleure façon possible afin de bénéficier d’un maximum d’ensoleillement, et, de ce fait, réaliser de belles économies de chauffage.

Une fois votre terrain trouvé et le PLU connu, vous pourrez soit:

  • opter pour un plan standard de constructeur
  • réaliser vous même le plan qui correspond le plus à vos attentes

Concevoir son plan

Pour ma part, j’ai choisi de refaire un nouveau plan, cette fois correspondant à notre terrain. Pour les plus talentueux, vous pourrez le dessiner manuellement, mais vous pouvez aussi rechercher des logiciels adaptés sur Internet.

Je vais vous en citer trois que j’ai essayé:

  • Archifacile
  • HomeByMe
  • Kozikaza

Chacun se fera sa propre idée de l’outil le plus adapté à ses besoins bien sûr, mais ces trois-là restent très faciles d’utilisation.

Pour commencer, dessinez la forme de la maison en renseignant l’épaisseur totale des murs extérieurs à 36 centimètres. Cette épaisseur comprend les blocs parpaings ou briques, l’enduit de finition, ainsi que l’isolation et les plaques de placoplatre.

Comptez environ 3% de plus que la superficie habitable, car une fois les cloisons dessinées, vous perdrez quelques mètres carrés.

Ensuite, vous pourrez commencer l’agencement intérieur, en dessinant les cloisons. C’est là que ça se complique un peu, car il faut réussir à disposer chaque pièce. Vous pourrez ensuite faire glisser les murs pour ajuster la surface des différentes pièces. Pour dessiner les cloisons, renseignez l’épaisseur à 7 centimètres, car c’est cette épaisseur qui est la plus fréquemment utilisée.

Une fois votre agencement terminé, vous allez pouvoir meubler votre configuration, afin de mieux vous rendre compte de la taille des pièces. Il y a de fortes chances que vous passiez du temps à ajuster vos cloisons, pour enfin arriver à un plan abouti qui conviendra à l’ensemble de la famille.

Pour finir, vous pourrez ajouter les fenêtres, baies vitrées, portes intérieures, et la porte d’entrée.

Avec certains logiciels comme Kozikaza ou HomeByMe par exemple, vous aurez la possibilité de vous promener dans votre plan en 3D, ce qui peut vraiment aider à se projeter.

Avantages ou inconvénients d’avoir son propre plan de maison?

Peut-être que vous aussi, pour différentes raisons, vous choisirez de réaliser vous-même votre plan de maison. Je vais donc, vous expliquer, les avantages et les inconvénients des constructeurs.

Les inconvénients:

  • Le prix d’un plan sur mesure est bien souvent plus élevé. Il s’éloigne des standards et des plans types que les constructeurs proposent.
  • Le délai de chiffrage est plus long. Le commercial doit transmettre le plan au bureau d’étude.
  • Certains constructeurs refuseront catégoriquement de vous construire une maison qui ne figure pas dans leur catalogue.
  • D’autres tenteront à tout prix de vous orienter vers un plan de leur catalogue se rapprochant au maximum du vôtre.

Les avantages:

  • Vous savez précisément ce que vous voulez et vous sollicitez seulement un prix auprès du constructeur. Cela permet de faire marcher la concurrence plus facilement.
  • Vous saurez quelles concessions vous êtes prêts à faire pour rentrer dans votre budget.
  • Le plan que vous aurez réalisé correspondra parfaitement à vos attentes. En termes d’optimisation de l’espace, mais aussi à l’orientation de votre maison sur le terrain.

Comme moi, vous aurez la fierté d’avoir dessiné vous-même votre propre maison, tel un vrai architecte. Sans l’aide de votre constructeur maison ☺,  vous aurez contribué à la réalisation du projet de votre vie…

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