Par Maude Tilliez, le

30% des logements en France sont des copropriétés. Propriétaire occupant ou bailleur copropriétaire, vous êtes coresponsable des charges. Depuis le 1er janvier 2017, la loi Alur impose la constitution d’un fonds de travaux. Il faut dire que les ⅔ des copropriétés françaises ont plus de 40 ans et que certains logements sont vétustes et énergivores. Si votre syndic ou le syndicat des copropriétaires décide de faire des travaux, il y a certains cas où l’architecte de copropriété est obligatoire. Découvrez dans ce guide complet la législation encadrant l’intervention de l’architecte de copropriété, l’avantage de faire appel à ce professionnel ainsi que le coût d’un architecte de copropriété.

Construction rénovation architecte de copropriété

L’architecte de copropriété : quand est-il obligatoire ? 4 cas principaux

Vous vous demandez si l’architecte est obligatoire pour votre projet : voici la réponse.

1er cas : Extension ou surélévation d’une copropriété

Pour quelle surface créée l’architecte est-il obligatoire ?

La législation est très claire sur l’obligation de prendre un architecte en cas d’extension latérale ou de surélévation en copropriété.

Dans ce cas, la loi est la même pour tous, copropriété ou pas. Dès que votre projet architectural porte la surface de plancher du logement à plus de 150 m², vous ne pouvez pas vous dispenser du recours à un architecte dplg. Ceci concerne donc les parties communes et les lots individuels. De plus, il faudra déposer une demande de permis de construire pour votre projet de construction.

La cas spécifique de la surélévation en copropriété

Le cas de la surélévation en immeuble de copropriété est spécifique. Encouragée par la loi Alur de 2014, l’extension par le toit est facilitée dans les villes à forte densité. La pression immobilière est telle que la création de logements sur le toit des appartements apparaît comme une solution viable.

Votre architecte est un interlocuteur privilégié qui assurera l’intervention des différents bureaux d’études et qui rédigera le cahier des charges très contraignant associé à ce type de travaux.

Pourquoi surélever en copropriété ? Vous divisez les charges en créant un nouveau logement. Vous pouvez en profiter pour faire réaliser d’autres travaux de rénovation pour une remise en état des parties communes. Toiture terrasse, réaménagement des parties communes ou aménagement de combles, tous les projets sont possibles.

2ème cas : Modification de la structure du bâti ou changement de destination dans une copropriété

Dans le cas où votre copropriété souhaite modifier le volume ou la structure du bâtiment, il convient de faire appel à un architecte de copropriété.

Quelques exemples :

  • vous avez décidé d’agrandir les ouvertures sur la face sud pour bénéficier d’un meilleur ensoleillement ;
  • vous souhaitez modifier les structures porteuses ;
  • vous changez de destination une partie de l’immeuble (par exemple création d’une activité commerciale au rez-de-chaussée).

N’hésitez pas à contacter un architecte, il vous sera d’une aide précieuse et vous renseignera sur la légalité de vos travaux et sur les besoins de faire appel à lui.

3ème cas : Rénovation des parties communes et rénovation énergétique en copropriété avec l’ANAH

Rénover les parties communes en copropriété avec l’ANAH : pour qui ?

Si vous avez décidé de rénover votre copropriété, l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) peut vous accompagner financièrement dans l’amélioration de l’habitat. La loi SRU encadre son intervention.

Voici les syndicats de copropriété qui peuvent bénéficier de ces aides financières pour réhabiliter l’immeuble :

  • ceux déclarés habitat indigne ;
  • les immeubles en Plan de Sauvegarde ;
  • les copropriétés avec un administrateur provisoire ;
  • les copropriétés en situation de trésorerie “fragile” avec une étiquette énergétique évaluée entre D et G et un taux impayé de charge compris entre 8 et 15%. Ceci pourrait concerner près de 10% des copropriétés : renseignez-vous !

Rénover en copropriété avec l’ANAH : montant de la subvention et procédures

La subvention de l’ANAH peut être attribuée au syndicat des copropriétaires pour effectuer des travaux qui peuvent permettre 35% d’économies énergétiques (mode de chauffage, changement des menuiseries, etc.).

Son montant est de :

  • maximum 180 € par logement pour financer l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) qui peut être assuré par un architecte de copropriété ;
  • maximum 5 250 € par logement pour une rénovation énergétique.

Pour l’obtenir, vous pouvez vous rendre sur le site de l’ANAH et suivre les procédures. Vous pouvez également passer directement par un architecte de copropriété pour obtenir les aides de l’ANAH. Il sera de toute façon obligatoire par la suite en maîtrise d’oeuvre et vous accompagnera pour monter les dossiers, rédiger le cahier des charges, convaincre l’assemblée des copropriétaire, faire des devis, etc.

Avec l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage de 180 euros par logement, ses honoraires seront en partie couverts.

4ème cas : Travaux dans une copropriété en secteur sauvegardé ou classé monument historique

Qui est concerné ?

Rénover ou faire certains travaux dans une copropriété en secteur sauvegardé impose le recours à un architecte.

Cette obligation s’applique dans les cas suivant :

  • si votre copropriété se situe dans un périmètre urbain à caractère historique réglementé par le code de l’urbanisme, vous êtes dans un secteur sauvegardé ;
  • celle-ci se trouve dans un périmètre de 500 mètres autour d’un lieu classé monument historique ;
  • si vous êtes en zone de protection du patrimoine architectural ou paysager ;
  • si votre copropriété est elle-même un monument historique.

Le rôle de l’architecte pour la rénovation en copropriété en secteur sauvegardé ou historique

L’architecte de copropriété est un interlocuteur indispensable qui vous renseigne sur la réglementation spécifique pour réaliser des travaux. Très complexe, la législation est variable et seul un professionnel peut vous renseigner pour obtenir les autorisations pour votre projet de rénovation.

Il a pour mission de présenter votre dossier auprès des Architectes des Bâtiments de France (ABF) et de vous accompagner pour bénéficier des aides, dont la loi Malraux, qui vous accorde des exonérations fiscales. Il s’occupe aussi de la demande de permis de construire le cas échéant.

Les autres cas

Il existe d’autres cas de travaux dans un ensemble immobilier qui sont obligatoirement soumis à l’intervention d’un architecte de copropriété :

  • travaux soumis à contentieux ;
  • si l’assureur l’exige en contractant une assurance dommage-ouvrage ;
  • si le règlement de copropriété ou le contrat de syndic le stipule.

 

trouver un architecte attitré pour votre copropriété

L’architecte d’immeuble : quand s’en passer et quand est-il vivement conseillé ?

Vous avez vu plus haut que l’archi est obligatoire dans de nombreux cas. Pour d’autres types de travaux, prendre un architecte n’est pas toujours utile. Dans d’autres, il est une solution de sérénité.

Les cas qui dispensent du recours à un architecte de copropriété

Prendre un architecte n’est pas toujours préconisé. Parfois, il est même inutile d’investir des sommes conséquentes pour réaliser des travaux.

Les principaux cas qui vous dispensent de l’architecte de copropriété

  • des travaux de faible montant qui ne vous obligent pas à avoir recours à ce professionnel. Il faut noter que les honoraires de l’architecte en pourcentage sont plus importants quand les travaux ont un coût peu élevé ;
  • des travaux d’entretien des parties communes peu conséquents ou qui nécessitent l’intervention d’un bureau d’étude spécialisé (remplacement du chauffage collectif par exemple) ;
  • si vous avez un syndic bénévole compétent qui accepte de prendre en charge la gestion du cahier de charges, l’établissement des devis, le suivi des travaux ainsi que la réception ;
  • si, comme 50% des copropriétés, vous avez fait appel à un syndic de copropriété privé pour gérer l’administration de votre immeuble collectif. Ce syndic peut gérer les travaux : entretien, amélioration ou d’autres travaux dits “urgents”. Dans ce cas, une législation spécifique existe. Elle oblige le syndic à demander plusieurs devis et faire voter en AG les montants.

Mais Attention !

Si vous êtes dans l’une des configurations mentionnées ci-dessus, il convient de prendre garde à certains éléments.

Les points de vigilance si on s’affranchit de l’architecte de copropriété

Des cas de jurisprudence existent si vous déléguez la gestion des travaux à un bénévole :

  • certains copropriétaires peu scrupuleux n’ont pas hésité à faire intervenir leur propre entreprise, ou des amis, et à augmenter les coûts des travaux. On est dans le cas du conflit d’intérêt ;
  • d’autres ont mal évalué la législation et ont fait faire des travaux alors qu’ils étaient soumis à architecte ou permis de construire ;
  • certains n’étaient simplement pas compétents et n’ont pas pu négocier à la baisse les devis et la facture s’est révélée très salée;

Dans le cas de travaux avec un syndic privé, il faut noter que :

  • au même titre qu’un architecte, le syndic se rémunère en pourcentage du montant HT des travaux nécessaires. En général, il prend 2 à 4% du montant (contre environ 10% pour un architecte). Depuis la loi Alur, ce montant est négociable et discutable en AG (et n’a pas lieu d’être si vous prenez un architecte) et de nombreux syndics ne respectent pas la loi. Renseignez-vous ! ;
  • de nombreux cas prouvent que certains syndics professionnels ne sont guère compétents pour gérer des travaux. Les risques sont les mêmes que si vous confiez les travaux à un bénévole copropriétaire.

Ravalement de façade d’une copropriété : avec ou sans architecte ?

Périodiquement, il arrive que certaines municipalités obligent les copropriétés à ravaler leur façade pour des questions esthétiques et de conservation du patrimoine. Ces travaux assez onéreux pourraient valoriser de 20% la valeur immobilière de l’immeuble…à condition qu’ils soient bien fait. Lisez à ce propos notre article sur le ravalement.

Dans quel cas l’architecte de copropriété est-il obligatoire pour un ravalement ?

Si vous habitez une copro située en zone historique ou en secteur sauvegardé, l’architecte est obligatoire pour votre ravalement de façade (voir première partie). Il présente le dossier aux Architectes de Bâtiments de France. Cet organisme s’assurera que vous respectiez les caractéristiques des matériaux de fabrication sans atteinte à l’aspect visuel du bâtiment.

Ces travaux sont généralement très coûteux et choisir un architecte spécialisé et compétent est plus qu’une obligation : c’est le seul moyen pour vous de vous faire entendre et d’essayer de baisser les prix.

Dans tous les autres cas, l’architecte n’est pas obligatoire. Mais vous allez voir que les étapes sont contraignantes et que ces travaux nécessitent réellement un professionnel neutre.

Quelles sont les étapes de ravalement de façade en copropriété ?

  1. Décision ou proposition de faire des travaux de ravalement (imposés ou non).
  2. Établissement des diagnostics techniques par un professionnel habilité et étude de faisabilité.
  3. Inscription à l’ordre du jour de l’Assemblé Générale.
  4. Vote à la majorité absolue pour décider de prendre un maître d’oeuvre (syndic, architecte, autre) qui réalisera l’avant-projet sommaire (APS), un cahier des charges et consultera des entreprises pour établir des devis et un budget prévisionnel.
  5. Convoquer une nouvelle AG. Discussions et vote du montant des travaux ainsi que choix du maître d’oeuvre pour le suivi des travaux (suivi de chantier, surveillance du respect du cahier des charges, planification, réunions de chantier, réception des travaux).

Pourquoi un architecte pour ravalement de façade en copropriété ?

Plusieures raisons devraient vous inciter à faire confiance à un architecte pour ce type de travaux. Les voici :

  • l’architecte est spécialisé et formé pour établir un diagnostic minutieux et vous faire part des contraintes techniques et réglementaires. Il peut ainsi réfléchir à des matériaux, des procédures et des procédés qui respectent votre budget et les préconisations des Architectes des Bâtiments de France ;
  • il s’occupe de tout l’aspect administratif du pré-diagnostic à la recherche des entreprises. Il élabore le cahier des charges et suit le chantier. En bref, il intervient dans toutes les étapes du ravalement de façade en copropriété mentionnées plus haut ;
  • il est neutre et compétent. Vous n’avez pas à vous inquiéter par rapport aux conflits d’intérêts ou aux aspects purement légaux.

Un architecte de copropriété pour un contrat longue durée ou pour des missions ponctuelles : utile ou pas ?

Bien que l’architecte de copropriété ne soit obligatoire pour de nombreux travaux, il y a des arguments qui plaident en la faveur de son intervention dans la gestion de copropriété. Dans le cadre d’un contrat longue durée (dans ce cas on parle d’architecte attitré à la copropriété) ou pour des missions ponctuelles, cette option comporte bien des avantages.

I – L’architecte de copro connaît tous les aspects légaux

Code de la construction, Ministère du logement, droit immobilier, changement de syndic, actualités juridiques, demande de permis de construire… : l’architecte est un administrateur de biens formé à la gestion immobilière.

II – L’architecte de copropriété pour une stratégie sur le long terme

En établissant un contrat longue durée avec un architecte attitré à la copropriété, celui-ci pourra périodiquement visiter les parties communes ou les lots individuels pour établir un plan stratégique de conservation et un carnet d’entretien. Il est plus compétent pour cela que le conseil syndical.

III – Un acteur de la valorisation de votre patrimoine immobilier

Il peut également vous conseiller pour valoriser la valeur immobilière d’une copropriété. Lors d’une vente immobilière, il peut être intéressant d’effectuer quelques rénovations succinctes pour faire une bonne plus-value. L’architecte de copropriété vous conseille donc sur le marché de l’immobilier, la législation, etc.

IV – Un allié pour faire des économies

Si vous pensez qu’un architecte est trop cher pour votre copropriété, détrompez-vous ! Généralement, il s’avère que ses honoraires sont compensés par les économies réalisées sur la négociation des devis.

V – Un soutien pour déléguer sereinement

Vous n’avez sûrement pas envie de confier la gestion courante de la copropriété à un bénévole qui n’est pas compétent. Vous n’avez peut-être pas le temps ou le désir de vous-même vous impliquer. Un architecte est compétent, formé, efficace. Il connaît le droit de la copropriété et représente les propriétaires occupants et les bailleurs. Vous êtes serein.

VI – Un conseiller pour l’obtention des subventions de rénovation thermique

L’octroi de subventions de rénovation, qu’elle soit énergétique ou pas, est possible. Cependant, les conditions changent tout le temps. L’architecte réalise l’audit énergétique, s’informe et vous tient au courant quand il considère que c’est le meilleur moment pour une rénovation complète. Il connaît aussi la législation qui encadre la réduction de la TVA à 10% pour tout travaux d’entretien courant.

Quels sont les aspects contractuels et les honoraires de l’architecte de logement collectif ?

Vous vous demandez comment travaille l’architecte de copropriété et quelles sont les missions auxquelles il doit répondre, et à quel prix.

Quelles sont les missions de l’architecte de copropriété ?

L’architecte est un professionnel qui a suivi un cursus scolaire long sanctionné par l’obtention d’un diplôme d’architecture. Les programmes sont denses et transversaux. C’est pour cette raison qu’il est en mesure de vous accompagner sur de nombreux aspects liés à la construction, la rénovation, le dossier administratif ou encore la législation. Cette profession règlementée demande l’acquisition de nombreux savoirs-faire.

Voici les principales missions de l’architecte de copropriété. Il faut savoir qu’il est tout à fait possible de prendre un architecte pour l’une ou l’autre de ces missions, rien ne vous oblige à souscrire à l’ensemble.

Diagnostic

Cette mission a pour but de réaliser un audit de votre copropriété. Le professionnel examine le bâtiment dans son ensemble :

  • matériaux ;
  • consommation énergétique ;
  • nature de la construction ;
  • problèmes ;
  • mise en conformité ;
  • recherches de causes de sinistres (dommages causés par un dégât des eaux par exemple) ;
  • risques.

Il met ces données en relation avec la législation et les préconisations gouvernementales et architecturales.

A ce titre, il pourra fournir au syndicats des copropriétaires un document synthétique qui recensera les contraintes techniques, matérielles et réglementaires en fonction du besoin et du code de la copropriété.

Études

L’architecte de copropriété rédige plusieurs documents nécessaires obligatoires pour envisager une rénovation en copropriété :

  • cahier des charges ;
  • rapport de constat ;
  • mesures et plans (géomètre) ;
  • descriptif des travaux.

Une fois ces premiers documents établis, il les présente au syndic et à l’AG des copropriétaires. Quand cette première phase préliminaire est validée à la majorité, il se remet à la tâche pour :

  • établir un appel d’offre ;
  • comparer les devis, leurs forces, leurs faiblesses ;
  • faire jouer la concurrence, remanier les matériaux en fonction des capacités financières des copropriétaires.

Enfin, il vous présente en AG les conclusions de son étude pour vous permettre de faire un choix en toute connaissance de causes.

Direction de travaux

Si vous avez opté pour une prestation complète, l’architecte de copropriété dirige les travaux :

  • vérification des entreprises ;
  • suivi des travaux ;
  • réception.

Quel type de contrat établir avec un architecte de copropriété ?

Vous voulez être sûr que l’architecte de copropriété que vous avez choisi est honnête et qu’il établit un contrat dans la réglementation en vigueur ?

L’Ordre des Architectes met en ligne des documents pré remplis pour les professionnels. Vous pouvez les consulter ici pour vous rendre compte des ses droits et devoirs.

Comment vérifier l’existence légale de l’entreprise de votre l’architecte de copropriété ?

Comme dans toutes les professions, il existe des cas d’arnaques. Certains architectes se font passer pour des professionnels alors qu’ils n’en sont pas.

Sachez qu’en choisissant un architecte Beavy, vous êtes garanti du sérieux du prestataire puisque nous effectuons ce travail de vérification.

Pour vous rassurer, il suffit de vous rendre sur le site internet infogreffe. Vous pourrez consulter un ensemble d’informations sur le professionnel, dont l’année de la création de son entreprise.

Quelles sont les mentions obligatoires dans le contrat d’architecte ?

Un contrat est généralement composé de 3 parties :

  • le cahier des clauses générales (CCG) : les dispositions générales entre les deux parties ;
  • le cahier des clauses particulières (CCP) : il fixe les dispositions spécifiques dont la surface et l’objet de la prestation ;
  • l’annexe financière : essentielle et à négocier dès le départ. La rémunération peut se faire au temps passé ou au pourcentage. Ce point est abordé plus en détail dans la partie suivante. Il est essentiel de vérifier si votre architecte de copropriété a renseigné un indice d’augmentation du prix. Si c’est le cas, alors en cas d’augmentation du prix total des travaux, les honoraires suivront la même hausse.

Pourquoi modifier le contrat d’architecte de copropriété ?

Au cours des travaux, il arrive parfois que l’on souhaite modifier la nature de la prestation. C’est le cas si vous souhaitez ajouter des attributions à l’architecte ou modifier les plans. Il est alors obligatoire de signer un nouveau contrat.

Quels sont les honoraires de l’architecte de copropriété ?

Combien coûte un architecte de copropriété ? La réponse à cette question dépend de nombreux facteurs dont la nature de la prestation ou la réputation de l’architecte.

Il est également important de noter que si vous recherchez un architecte attitré à la copropriété, il peut vous facturer au temps passé ou annuellement. Bref, il est essentiel de bien s’informer et de procéder à une mise en concurrence.

Tableau des honoraires d'un architecte pour des travaux de copropriété

Vous l’aurez compris, l’architecte n’est pas réservé pour les bâtiments publics ou la construction d’une maison. Pour vos travaux dans un immeuble collectif, l’architecte de copropriété est souvent obligatoire. Il vous met à l’abri de tout vice de construction et des malfaçons.

Malgré son coût, il s’avère que souvent, dans le cadre d’un contrat longue durée, il est une garantie financière pour amortir le prix des travaux. Globalement, les charges de copropriété ne sont pas plus importantes et les travaux réalisés respectent les obligations légales.

Pour en savoir plus sur comment trouver un architecte de copropriété pas cher, consultez notre article dédié.

Maude
À propos de l'auteur

Maude Tilliez

Accro à la construction, je recherche pour vous les infos, les actus et me renseigne sur la législation du monde de l’architecture.
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