L’immobilier s’est stabilisé ces dernières années après une hausse continue sans précédent. Faire construire sa maison individuelle peut être judicieux pour profiter de la conjoncture et d’un taux de crédit immobilier historiquement bas.

Pour certains, c’est un choix de vie mûrement réfléchi. Un senior par exemple, plutôt que d’épargner sur son assurance vie, pourra envisager de quitter sa maison familiale devenue trop grande après le départ de ses enfants pour une résidence principale plus adaptée à ses besoins. Un jeune couple primo-accédant souhaitera déménager et faire construire une maison neuve pour gagner en confort ou en qualité de vie. D’autres profiteront de la loi Pinel (reconduite pour 4 ans depuis le 1er janvier 2018) pour placer quelques euros dans du locatif.

Quoi qu’il en soit, les raisons ne manquent pas pour construire ta propre maison, que tu sois locataire ou déjà propriétaire. C’est à ce dernier cas de figure que je vais m’intéresser. Comment faire pour financer ton logement neuf si tu es déjà propriétaire ?

Pour ma part, la réponse est assez courte, tu as 2 solutions:

  • Vendre ton bien avant le début des travaux
  • Passer par un crédit spécifique pour faciliter la vente

 

 

Concevoir sa maison, choisir son professionnel, adapter son projet aux dernières règlementations, maîtriser les démarches administratives...

Vendre son bien avant de construire sa maison

Pour éviter de repasser par la case crédit si tu as fini de payer celui de ton logement actuel, il te faudra vendre ton bien foncier avant de faire construire. Cette solution n’est pas forcément idéale si tu es pressé, car ton nouvel achat va être conditionné par cette vente.

À titre d’exemple, la réservation d’un terrain sera possible uniquement à la condition que tu vendes ta propriété. Tu t’exposes donc à laisser passer la parcelle idéale, car tu n’as pas encore d’acquéreur. C’est une situation souvent stressante qui ne laisse pas présager un déroulement paisible pour projet de construction.

Les prêts transitoires pour construire sa maison: relais ou achat-revente

De très nombreux dispositifs financiers existent pour accéder à la propriété foncière et l’état pousse dans ce sens. Un prêt conventionné comme le prêt accession sociale par exemple, est encadré par la loi et est soumis à des conditions de ressources. Mais certains prêts immobiliers existent et répondent exactement à tes attentes.

Garde en tête qu’une banque a un droit de regard sur ton contrat de construction donc prend soin de vérifier que le professionnel que tu choisis respecte la législation et possède bien une décennale.

Le prêt relais

En optant pour cette solution, tu bénéficies d’une avance sur la vente de ta maison. Elle représente entre 60% et 80% de la valeur estimée du bien. Donc si ton crédit n’est pas totalement soldé, les capitaux restant dus sont déduits de ce montant.

Pourquoi ne peux-tu pas récupérer 100% du prix de ta maison avec ce système? En fait, c’est un moyen pour ta banque de sécuriser son investissement et de s’assurer que tu seras en mesure de recouvrir cette avance de trésorerie, indépendamment du prix de vente de ton ancien logement.

Tu souscris pour une période de 12 mois renouvelables 1 fois (soit 24 mois) et tu peux tout à fait l’associé à un autre crédit si l’argent récolté par la précédente vente est insuffisant. Mais attention, tout ça à un coût. Jusqu’à la vente définitive de ton bien, tu paieras mensuellement les intérêts du crédit relais.

Le prêt achat-revente

C’est une autre solution possible. Plus souple que le crédit relais, ce prêt finance:

  • le rachat du crédit actuel,
  • le projet de construction,
  • les frais de notaire,
  • le déménagement.

Dans ce cas, comme précédemment, la banque va considérer entre 60% et 80% de la valeur de ton bien comme apport personnel. Ce montant va servir à calculer les conditions du nouveau crédit.

La banque utilise le prix du nouvel achat, auquel elle soustrait le montant calculé précédemment (plus un nouvel apport éventuel). Tu obtiens donc un prêt normal à taux fixe.

Le délai pour vendre ton bien est de 2 ans et une fois que c’est fait, le montant convenu est remboursé automatiquement (60% à 80% comme dit plus haut). Tu peux utiliser le reste comme bon te semble, mais beaucoup le réinjectent dans le prêt.

À noter que les taux d’interêts pour un tel credit sont inférieurs à ceux d’un credit relais et tu disposes de 2 ans pour vendre ton bien.

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